Le portefeuille | Ornela Partners

En cours

Vue aérienne du terrain PF11 à Elmendorf, Texas

En cours · autorisations à 95 %

PF11, terrain de 49 acres

Elmendorf, San Antonio · Texas · avec LandQuire

Ticket Ornela

900.000 USD

Acquis le

22 juillet 2024

Surface

49,40 acres · 19,99 ha

Destination

350 emplacements

Premier pas d'Ornela dans l'investissement aux côtés d'un opérateur spécialisé : le terrain est acheté avec une décote, les autorisations sont obtenues avec l'ingénierie LJA, puis le terrain viabilisable est vendu à un promoteur d'habitat manufacturé. La valeur se crée à l'achat et à l'obtention des permis, et le profit se réalise à la sortie.

Le terrain est sur le marché depuis le 20 mai 2026 au prix de 6.500.000 USD. LandQuire anticipe une cession entre le deuxième et le quatrième trimestre 2027, avec un rendement investisseur projeté de 48,1 % (objectif). Une seconde option est étudiée : poursuivre le développement avec des partenaires institutionnels.

Le détail dans les newsletters n° 1 et n° 2

Détenu en direct · arbitrage prévu

Willow Branch, 5 appartements

Jacksonville · Floride · immeuble historique rénové

Acquis en

mars 2021

Prix d'achat

430.000 USD

Total investi

778.484 USD

Loyers

+ 35 %

Acheté dégradé pour être rénové et reloué, l'immeuble a été remis à niveau de fond en comble, plomberie et électricité comprises. Le chantier a été suspendu plus d'un an, le temps d'obtenir les autorisations, et la rénovation a dépassé son budget d'environ 25 %.

Sur le fond, la rénovation est une réussite : loyers en hausse de 35 % sur un marché en baisse, vacance divisée par trois, occupation complète pendant douze mois consécutifs. La leçon porte sur l'exécution, et c'est elle qui oriente la stratégie vers des opérateurs de plus grande taille.

Le bilan chiffré dans la newsletter n° 2

Détenu en direct · arbitrage prévu

Lorenzo Court, 12 appartements

Jacksonville · Floride · catégorie C

Acquis en

2021

Financement

100 % fonds propres

Loyers à l'entrée

800 à 845 USD

Loyers atteints

jusqu'à 1.045 USD

Un immeuble sans aucun problème de gestion, dans un quartier plus modeste que Willow Branch. Les loyers ont été relevés progressivement, puis le marché locatif de Jacksonville s'est retourné à partir de 2023 : les logements qui se libèrent se relouent aujourd'hui entre 825 et 875 USD.

Willow Branch et Lorenzo Court illustrent deux risques de la détention directe, l'exécution et le marché, sur une même ville. C'est cette concentration que la diversification par opérateurs et par marchés doit corriger.

L'analyse dans la newsletter n° 2

Soumis au vote des associés

Soumis au vote · newsletter n° 2

CENTRAL, 243 appartements

Silver Spring, région de Washington D.C. · Maryland · avec Galium Capital

Ticket proposé

300.000 USD

Actif

≈ 75 M USD · 2017

Occupation

≈ 92 %

Objectif

× 1,9 sur 5 ans

Résidence de catégorie A construite en 2017, avec 15.000 pieds carrés (environ 1.400 m²) de commerces et 235 places de parking, au cœur de Silver Spring, en face de la future station de la ligne de métro Purple Line. Galium Capital, plateforme de Miami avec plus de 750 M USD d'actifs sous gestion, s'est positionnée environ 25 % sous les valeurs de marché historiques et 30 à 35 % sous le coût de remplacement.

Deux sources de gain : un revenu locatif trimestriel d'environ 6 à 6,7 % par an du capital pendant la détention, puis une plus-value à la revente. Objectif combiné : environ 190 % du capital récupéré en cinq ans, soit un TRI cible d'environ 17,4 % par an. Ce sont des objectifs, non des rendements garantis.

La présentation complète dans la newsletter n° 2

Cédé

Le panneau d'entrée des Parklane Condominiums

Cédé en 2024

Parklane, 13 appartements

Saint-Pétersbourg · Floride · détenus via FLO1 LLC et FLO2 LLC

Prix de cession

1.405.000 USD

Plus-value (États-Unis)

120.357 USD

Plus-value (France)

136.536 EUR

Distribution

3e trimestre 2024

Les loyers avaient progressé, mais les charges de copropriété encore plus vite, et le rendement de l'actif s'était érodé. La SCI a cédé l'ensemble et réorienté les fonds vers le terrain PF11 à San Antonio, après le vote des associés de juillet 2024.

La plus-value distribuable, nette de l'impôt acquitté aux États-Unis, a été versée aux associés au prorata de leur participation sur la durée de détention.

Le récit de la cession dans la newsletter n° 1

Ce qui vient ensuite

Galium Capital est la première allocation d'une nouvelle phase : le capital d'Ornela sera progressivement redéployé auprès de plusieurs opérateurs spécialisés, sur plusieurs marchés, dans des actifs déjà générateurs de revenus. Willow Branch et Lorenzo Court feront l'objet d'un arbitrage lorsque les conditions seront favorables.

Chaque nouvelle allocation est présentée dans une newsletter et soumise au vote des associés avant tout déploiement.