Une SCI française, des filiales américaines, un vote par allocation.
Le montage, le cycle d'une allocation, ce que reçoivent les associés et ce qui va changer avec le passage à un modèle de fonds à capital variable.
Le montage
Les associés détiennent des parts de la SCI Ornela Partners, société civile de droit français. La SCI détient trois filiales américaines, FLO1 LLC, FLO2 LLC et FLO3 LLC, qui portent les actifs et les participations aux États-Unis. La SCI est fiscalement transparente en France : ses résultats sont imposés entre les mains de chaque associé, à hauteur de sa quote-part.
Le cycle d'une allocation
Sélection de l'opérateur et de l'opération
Rencontres avec les fondateurs et les équipes, étude des opérations passées et en cours, vérifications préalables et contrôle réglementaire d'identité de la structure Ornela auprès de l'opérateur.
Présentation aux associés
L'opération est décrite en détail dans une newsletter : l'actif, le marché, la thèse de création de valeur, les deux sources de gain, les risques et le calendrier.
Vote des associés
Conformément aux statuts, tout investissement fait l'objet d'un vote : majorité simple, poids de chaque associé proportionnel à sa participation, trois jours pour répondre, l'absence de réponse valant approbation. Le bulletin est signé électroniquement.
Déploiement du ticket
Le capital est versé par la LLC concernée. L'opérateur reste responsable de l'acquisition, du financement et de la gestion de l'actif.
Distributions pendant la détention
Pour les actifs déjà loués, un revenu régulier est versé, en général chaque trimestre, puis redistribué aux associés au prorata de leur participation.
Sortie et redéploiement
À la revente, la plus-value nette d'impôt est distribuée ou redéployée, selon le vote des associés, vers de nouvelles allocations.
Ce que reçoivent les associés
Des distributions
Le revenu locatif des actifs et, lors des cessions, la plus-value distribuable, versés au prorata de la participation de chacun sur la période concernée.
Des newsletters
À chaque étape importante : cession, nouvelle allocation, bilan d'un actif, évolution de la stratégie. Elles sont archivées sur ce site.
Un reporting en évolution
Une valeur liquidative (NAV) recalculée périodiquement, une valeur de la part qui suit cette NAV, et un rendement distribué. La part, fixée jusqu'ici à 0,90 EUR, deviendra flottante.
Le cap : un modèle de fonds à capital variable, sans échéance fixe, dont le capital est redéployé en continu auprès de plusieurs opérateurs, sur plusieurs actifs et plusieurs marchés, pour accéder à des opérateurs encore plus importants.
La fiscalité en deux mots
Lors d'une cession, la convention fiscale entre la France et les États-Unis prévoit que la plus-value est imposable d'abord aux États-Unis, puis en France avec un crédit d'impôt égal à l'impôt américain : au final, l'associé supporte le plus élevé des deux. Aux États-Unis, l'impôt est acquitté par la SCI, seul membre des filiales. En France, chaque associé déclare sa quote-part (formulaire 2048 IMM) ; Ornela mandate un notaire spécialisé pour effectuer ces dépôts pour chacun.
Les modalités exactes dépendent de chaque opération et de la situation de chaque associé ; elles sont détaillées dans la newsletter qui accompagne chaque cession.
Les risques
Risque d'exécution
Délais administratifs, prestataires en position de force, dépassements de budget : Willow Branch en a fait l'expérience, avec plus d'un an de chantier suspendu.
Risque de marché
Un actif bien géré peut subir le cycle local : les loyers de Jacksonville reculent depuis 2023, ce que Lorenzo Court a subi de plein fouet.
Risque de change
Les investissements sont en dollars ; les distributions et la valeur des parts en euros dépendent du taux de change.
Objectifs, pas garanties
Les rendements, multiples et TRI présentés sont des objectifs des opérateurs. La performance finale dépend de l'exploitation, des loyers, des taux d'intérêt et des conditions de revente.