Newsletter n° 2

Bonjour à tous,

Après plusieurs années d'investissement aux États-Unis, nous souhaitions profiter de cette newsletter pour faire un point sur le portefeuille d'ORNELA PARTNERS, vous présenter la suite de l'évolution de notre stratégie d'investissement, et enfin vous soumettre au vote (en fin de document) la nouvelle allocation présentée en détail ci-dessous.

1. LandQuire : point d'étape

Où en est notre investissement dans LandQuire ?

Le terrain à San Antonio dans lequel ORNELA a investi un ticket de 900.000 USD, validé par votre vote en juillet 2024, a marqué pour ORNELA le premier pas d'un principe que nous souhaitons aujourd'hui approfondir : investir un ticket au sein d'une opération plus importante, aux côtés d'autres investisseurs et d'un opérateur spécialisé, plutôt que d'acquérir seuls un actif à notre échelle.

Avancement des autorisations (PF11, Elmendorf, Texas)

Le projet est aujourd'hui dans les dernières étapes du processus de permis. LandQuire, en collaboration avec LJA (ingénierie civile), poursuit la finalisation des autorisations liées au système d'assainissement sur site ainsi que du plan consolidé du projet. Les plans de construction sont en cours d'examen final et l'approbation du drainage constitue la dernière validation majeure attendue avant l'enregistrement officiel du plan d'aménagement.

Les derniers ajustements techniques ont conduit à un plan de 350 lots, contre 360 envisagés précédemment, soit une marge d'erreur très faible de 2,7 %. La raison étant que la station d'assainissement exige notamment un retrait de 150 pieds (45 mètres) de toute résidence ainsi qu'environ cinq acres (20.000 m²) d'irrigation. Le dossier est déposé auprès du comté de Bexar et de la Ville de San Antonio ; LJA finalise également l'examen avec la Texas Commission on Environmental Quality (TCEQ). Concernant les services, l'accord d'approvisionnement en eau avec la régie des eaux de San Antonio (SAWS) devrait être signé prochainement.

Suivi des jalons d'autorisation

Vue condensée ; le détail complet, jalon par jalon, se déplie plus bas.

Commercialisation, calendrier et scénario alternatif

Le terrain est sur le marché depuis le 20 mai 2026 au prix de 6.500.000 USD (Leisure Investment Properties, agent Chris Karamitsos). La prospection cible principalement les promoteurs, constructeurs et acquéreurs spécialisés dans l'habitat manufacturé, et doit s'intensifier au fur et à mesure de l'obtention des dernières autorisations.

Cette même logique d'investir aux côtés d'un opérateur spécialisé plutôt que seuls est celle que nous souhaitons maintenant approfondir. Les deux sections suivantes expliquent pourquoi : d'abord à travers le bilan de deux de nos actifs détenus en direct, puis à travers la direction que nous souhaitons donner à nos prochaines allocations.

2. Willow Branch & Lorenzo Court

Bilan de deux actifs détenus en direct et ce qu'ils confirment

Willow Branch et Lorenzo Court, tous deux à Jacksonville, illustrent bien, chacun à sa manière, pourquoi nous souhaitons poursuivre dans l'allocation mutualisée.

Willow Branch, quand l'exécution coûte cher

ORNELA a acquis Willow Branch en mars 2021 pour 430.000 USD, un immeuble de 5 appartements à Jacksonville, en Floride, avec pour objectif de le rénover. L'acquisition et la rénovation ont été intégralement financées en fonds propres, sans recours à la dette. Le budget prévisionnel de rénovation était d'environ 280.000 USD (voir détail ci-dessous).

La démolition a démarré début 2023. Une première demande de permis a été déposée ; ce n'est que lors de la première revue de la ville, donc après un premier délai d'attente, que la fourniture de plans signés et scellés par un architecte ou un ingénieur nous a été exigée. Cette obligation existe en théorie dans le code municipal dès qu'une rénovation dépasse 25.000 USD. Mais dans les faits, sur ce type de rénovation résidentielle sans modification structurelle, la règle n'était jamais appliquée. Notre entrepreneur, qui suit ce type de dossiers depuis des années, nous a d'ailleurs confirmé que ce genre de projet passait habituellement sans cette exigence, mais que la ville se montrait depuis peu beaucoup plus stricte sur ce point. Ce changement d'exigence coïncidait avec l'entrée en vigueur d'une nouvelle édition du code de la construction et la préparation du déploiement d'une nouvelle plateforme de dépôt des permis (déployée début 2024), deux évolutions qui ont pu inciter les instructeurs à resserrer l'application des règles existantes.

Une fois cette exigence connue, il a fallu identifier un cabinet capable de produire ces plans à un budget compétitif et dans un délai raisonnable. L'exercice prend du temps : il faut d'abord relever l'ensemble des mesures sur site, puis dessiner les plans proprement dits, et les bons cabinets ont, la plupart du temps, d'autres dossiers en cours avant de pouvoir démarrer un nouveau projet. Le premier devis reçu pour les plans d'architecte s'élevait à 25.220 USD. Nous avons finalement contracté avec un autre cabinet pour 16.000 USD.

Au total, l'obtention des plans a demandé environ quatre à cinq mois à partir du moment où l'exigence nous a été notifiée. Les plans ont ensuite fait l'objet de plusieurs allers-retours jusqu'à validation finale, avec notamment une revue par l'inspecteur incendie (fire marshal). Enfin, le statut historique du bâtiment est venu s'ajouter à cela en impliquant l'intervention d'un département administratif supplémentaire dans la boucle d'approbation, ce qui a encore complexifié et rallongé le processus. Le statut historique a néanmoins permis d'être exempté de l'installation d'un système d'extinction automatique (sprinklers). Le chantier est resté suspendu plus d'un an, le temps d'obtenir l'ensemble des autorisations nécessaires.

Le bilan chiffré

Un résultat locatif qui, sur le fond, valide la rénovation

La bonne façon de mesurer le résultat de cette rénovation est de comparer trois niveaux de loyers : ceux d'avant travaux, ceux que nous avions budgétés au moment de lancer le projet, et ceux réellement atteignables aujourd'hui sur l'immeuble rénové, charges comprises.

Malgré l'écart avec les projections initiales, ce niveau de loyers représente une hausse de 35 % par rapport à l'avant-rénovation.

Ces montants correspondent aux loyers bruts, avant vacance locative. L'amélioration réelle va au-delà de la seule hausse de loyer. Avant rénovation, l'immeuble affichait un taux de vacance très élevé, de l'ordre de 20 à 25 %, contre une vacance cible d'environ 8 % aujourd'hui. Cette vacance initiale élevée faisait partie de la thèse d'acquisition : c'est un immeuble dégradé, acheté pour être rénové et reloué, et non un actif stabilisé.

Le premier appartement a été reloué en avril 2025, les autres logements suivant progressivement. L'immeuble a depuis affiché une occupation complète pendant douze mois consécutifs. Deux locataires nous quittent aujourd'hui pour des raisons de relocalisation (un aléa de gestion locative tout à fait normal, en phase avec les 8 % de vacance locative projetée). La hausse de loyer brut de 35 % s'accompagne donc d'une amélioration tout aussi significative du taux d'occupation, ce qui se répercute directement sur les revenus effectivement perçus.

Rapporté au coût total du projet (778.484 USD), ce niveau de loyers réel fait ressortir un taux de capitalisation (cap rate, loyer net rapporté au coût total) d'environ 5 %, un chiffre à lire avec prudence : les charges de taxe foncière et surtout d'assurance ont fortement augmenté partout en Floride depuis 2022, indépendamment de notre rénovation, ce qui pèse mécaniquement sur ce ratio par rapport à la situation d'avant travaux. Il faut aussi souligner que la rénovation, et en particulier la mise à niveau complète du système électrique et de plomberie, n'était pas optionnelle : elle était la condition pour pouvoir assurer l'immeuble dans des conditions raisonnables. Un immeuble ancien non rénové serait aujourd'hui plus coûteux à assurer, voire difficilement assurable. Le taux de capitalisation seul ne raconte donc pas toute l'histoire de la création de valeur réalisée sur cet actif.

Quelques sources : selon Redfin, le loyer médian demandé à Jacksonville a reculé de 12,4 % sur un an en juin 2024 (la plus forte baisse enregistrée sur ce marché depuis le début du suivi en 2019), puis à nouveau de 6 % sur un an en janvier 2025 (soit 14 % sous son pic de juillet 2023). CoStar (via Apartments.com) confirmait encore un léger repli des loyers sur un an à Jacksonville à l'été 2025. Cette correction reflète une vague de construction neuve qui a nettement augmenté l'offre locative dans la région.
Sources : Redfin (via News4JAX, févr. 2025, et Businesswire, juin 2024) ; CoStar (via Apartments.com, août 2025).

Les loyers initialement prévus (78.000 USD) avaient été budgétés courant 2022, en amont du lancement des travaux, soit bien avant que ce retournement de marché ne se matérialise à partir de 2023. C'est cette évolution de marché qui explique l'écart avec les projections initiales.

Lorenzo Court : quand le marché pèse sur le rendement

Contrairement à Willow Branch, Lorenzo Court n'appelle aucune remarque sur la gestion : c'est un immeuble de classe C de 12 appartements à Jacksonville, en Floride, acquis en 2021, intégralement en fonds propres, situé dans un quartier moins prestigieux que celui de Willow Branch.

À l'acquisition, les loyers se situaient entre 800 $ et 845 $ par mois. Nous les avons relevés progressivement jusqu'à atteindre 945 $, 995 $, voire 1.045 $ pour certains logements.

Ce mouvement s'est inversé depuis. Lorsqu'un locataire renouvelle son bail, nous maintenons son loyer actuel, le but étant de conserver le locataire. En revanche, dès qu'un appartement se libère, il devient impossible de le relouer au même niveau sans subir une vacance locative prolongée. En conséquence, à la relocation, ces logements sont listés entre 825 $ et 875 $. Ce repli, concentré sur les nouveaux loyers plutôt que sur les loyers en place, est cohérent avec la tendance de marché déjà évoquée pour Willow Branch : un marché locatif de Jacksonville globalement baissier depuis 2023 (Redfin, CoStar, voir sources ci-dessus).

Là où la rénovation de Willow Branch nous a permis de compenser cette tendance, Lorenzo Court l'a subie de plein fouet.

3. Poursuivre dans cette direction

Des tickets plus nombreux, auprès d'acteurs encore plus importants

LandQuire nous a permis de valider le principe : investir un ticket auprès d'un opérateur spécialisé, plutôt que d'acquérir seuls un actif à notre échelle. Willow Branch et Lorenzo Court nous ont montré les limites de la détention directe face aux risques d'exécution et de marché. Nous souhaitons donc poursuivre dans cette direction, avec une évolution : cibler des opérateurs-promoteurs (sponsors) encore plus importants, gérant plusieurs centaines de millions, voire plusieurs milliards de dollars d'actifs, et nous concentrer principalement sur des actifs déjà générateurs de revenus.

Le principe est simple : plutôt que d'utiliser plusieurs millions de dollars pour acheter seuls quelques actifs de taille relativement modeste, ORNELA peut investir des tickets de quelques centaines de milliers de dollars dans plusieurs opérations beaucoup plus importantes. Notre capital est alors regroupé avec celui d'autres investisseurs pour permettre l'acquisition d'actifs auxquels nous n'aurions pas accès seuls : résidences de plusieurs centaines d'appartements, immeubles commerciaux ou autres actifs de qualité institutionnelle.

L'opérateur reste responsable de l'acquisition, du financement et de la gestion de l'actif. De notre côté, notre travail évolue également : il consiste moins à gérer directement chaque problématique opérationnelle d'un immeuble et davantage à sélectionner les opérateurs avec lesquels nous souhaitons travailler, étudier leurs opérations et leur historique de performance (track record), et décider où investir le capital d'ORNELA.

Ce que cette approche doit nous permettre

Cette évolution pourra également nous conduire, lorsque les conditions seront favorables, à arbitrer certains actifs actuellement détenus directement afin de redéployer progressivement le capital. Il ne s'agit donc pas de modifier l'ensemble du portefeuille du jour au lendemain, mais de faire évoluer progressivement la manière dont le capital d'ORNELA est investi.

4. Allocation proposée au vote

Galium Capital - première allocation génératrice de flux de trésorerie

Cette direction se concrétise aujourd'hui avec une première allocation prévue de 300.000 USD auprès de Galium Capital.

Galium Capital est une plateforme d'investissement immobilier basée à Miami, avec plus de 750 M$ d'actifs sous gestion et plus de 1,1 Md$ de transactions réalisées. Le groupe investit principalement dans des actifs immobiliers de qualité institutionnelle : résidentiel collectif (multifamily), bureaux de catégorie A (Class A) et commerces (retail), sur plusieurs grands marchés américains. Leur approche repose sur une forte sélectivité : identifier en priorité les marchés présentant de bons fondamentaux, puis rechercher des actifs récents, bien situés et déjà opérationnels, capables de générer des flux de trésorerie dès leur acquisition tout en conservant des leviers d'amélioration.

Nous avons achevé notre analyse de Galium et de l'opération sélectionnée, ainsi que l'ensemble des vérifications préalables (due diligence) et du contrôle réglementaire d'identité (KYC) nécessaires à la validation d'ORNELA en tant qu'investisseur auprès de Galium. Notre structure étant désormais validée, nous prévoyons de déployer 300.000 USD dans l'opération présentée ci-dessous.

CENTRAL - Silver Spring, Grand Washington

L'opération « CENTRAL » porte sur un ensemble immobilier de catégorie A construit en 2017 et situé à Silver Spring, dans la région de Washington D.C. Le prix d'acquisition ressort à environ 75 M$ (soit environ 309.000 USD par appartement, net de la valeur attribuée aux surfaces commerciales), ce qui permet de mesurer l'échelle de l'actif auquel ORNELA accède avec un ticket de 300.000 USD.

L'immeuble est situé au cœur de Silver Spring, à proximité immédiate des commerces (notamment Whole Foods et Safeway) ainsi que des transports et des nouvelles infrastructures en développement (nouvelle ligne de métro Purple Line). CENTRAL est un actif existant, récent, déjà loué et générateur de revenus dès l'acquisition, sur un marché aux fondamentaux très différents de la Floride. C'est précisément le profil et la diversification géographique que nous souhaitons intégrer dans le portefeuille immobilier.

Une acquisition à une base attractive

L'un des principaux intérêts de l'opération réside dans le prix auquel Galium a pu se positionner sur l'actif : environ 25 % sous les niveaux de marché historiques, et environ 30 à 35 % sous le coût de remplacement de l'immeuble. Autrement dit, le coût d'acquisition est sensiblement inférieur au coût auquel un immeuble comparable pourrait aujourd'hui être reconstruit. La performance attendue ne repose donc pas uniquement sur une hausse future du marché, mais également sur un prix d'entrée jugé attractif pour un actif de cette qualité.

Un marché considéré comme résilient

Galium accorde une importance particulière à la sélection du marché avant même celle de l'actif, et le Grand Washington réunit plusieurs caractéristiques recherchées. C'est aujourd'hui le marché le plus résistant aux récessions parmi les grandes villes américaines : environ 44 % des emplois y relèvent de secteurs peu sensibles au cycle économique - médical, gouvernemental et éducatif - contre 40 % à Philadelphie, 37 % à Boston ou 25 % à Dallas (source : Bureau of Labor Statistics). Cette structure d'emploi s'est traduite, lors des quatre dernières crises économiques, par une résilience locative marquée : en 2008, Washington D.C. a affiché la meilleure tenue des loyers du pays, avec une croissance des loyers qui ne s'est jamais interrompue, et un retour aux niveaux d'occupation d'avant-crise en six trimestres seulement, contre douze en moyenne au niveau national (source : CBRE).

La dynamique de l'emploi reste par ailleurs très favorable : Washington affiche la 5^e plus forte croissance de l'emploi du pays, portée notamment par l'installation du second siège d'Amazon (HQ2), qui devrait générer environ 50.000 emplois directs et jusqu'à 200.000 emplois indirects. Le bassin de locataires est également qualitatif : revenu par habitant parmi les plus élevés du pays, revenu moyen des foyers supérieur à 130.000 USD/an à Silver Spring, taux de chômage de seulement 3 % dans le comté de Montgomery, et plus de 80 % d'emplois considérés comme « cols blancs ». Washington est en outre la 6^e agglomération la plus peuplée des États-Unis et devrait connaître, d'ici 2030, la 5^e plus forte croissance démographique parmi les grandes métropoles américaines, un facteur structurel de soutien à la demande locative (source : US Census Bureau).

Enfin, l'offre nouvelle reste structurellement limitée : les livraisons d'appartements neufs dans l'agglomération sont attendues en net recul sur 2026-2027, et Silver Spring ne devrait recevoir quasiment aucune unité nouvelle sur cette période, un facteur favorable au maintien, voire à la progression, des loyers. Ce positionnement se traduit également par des taux de capitalisation environ 50 à 75 points de base au-dessus de ceux des grands marchés dits « portes d'entrée » (gateway markets) (New York, San Francisco, Boston, Chicago), offrant un point d'entrée relativement plus attractif pour un marché aux fondamentaux comparables (source : CBRE).

Une création de valeur principalement opérationnelle

La stratégie de Galium ne repose pas sur une transformation lourde de l'immeuble, mais sur l'amélioration progressive des revenus et des coûts d'exploitation d'un actif déjà performant : un levier qui agit directement sur le revenu net d'exploitation (NOI), donc sur les flux de trésorerie distribués et sur la valeur de revente.

Accès à un effet de levier plus avantageux

Ce modèle nous permet également d'accéder à un effet de levier que nous ne pourrions pas obtenir dans les mêmes conditions en acquérant directement des actifs de plus petite taille. Compte tenu de la taille de l'opération et du profil de l'emprunteur, le financement peut être structuré auprès de prêteurs institutionnels - notamment Fannie Mae ou Freddie Mac - qui financent à grande échelle le marché américain du résidentiel collectif et peuvent proposer des conditions plus avantageuses que celles auxquelles ORNELA pourrait accéder seule sur une acquisition directe. Au-delà de l'accès à un actif d'environ 75 M$, notre ticket de 300.000 USD nous donne donc indirectement accès à une capacité de financement institutionnelle inaccessible à notre échelle actuelle.

Flux de trésorerie, structure et rendement attendu

Pour comprendre le rendement attendu sur notre ticket de 300.000 USD dans CENTRAL, il faut distinguer deux sources de gain bien différentes, qui s'additionnent, toutes deux exprimées en % du capital engagé.

Les chiffres clés du projet, tels que présentés par Galium

Ces chiffres constituent des objectifs et non des rendements garantis. La performance finale dépendra notamment de l'exploitation de l'immeuble, de l'évolution des loyers, des taux d'intérêt, du marché immobilier et des conditions de revente à terme.

À noter enfin : comme notre entrée intervient en toute fin de levée de fonds, notre capital se positionne déjà sur l'« année 1 » (Year 1) du modèle de Galium ; nous sommes donc environ un an plus proches de cette échéance de sortie qu'un investisseur du premier tour de table (closing initial).

Voir la projection financière de Galium Capital, retranscrite en français

Montage de l'acquisition

Ressources : prêt bancaire 46.377.000 $ · fonds propres 33.500.000 $ · total 79.877.000 $.

Emplois : prix d'acquisition 71.350.000 $ · frais d'acquisition 2.983.952 $ · réserves (fonds propres et prêteur) 4.579.823 $ · honoraires d'acquisition 963.225 $.

Résultat pour les investisseurs

Capital total restitué : 62.700.329 $ pour 33.500.000 $ investis, soit un multiple de 1,9x et un rendement annuel moyen de 17,4 %.

Projection sur cinq ans (USD)	Historique (T-3 / T-12)	Année 1	Année 2	Année 3	Année 4	Année 5
Exploitation
Taux d'occupation physique	91,7 %	93,5 %	94,0 %	94,0 %	94,0 %	94,0 %
Loyers potentiels nets	6.547.214	6.645.422	6.830.699	7.297.341	7.765.760	8.052.266
Vacance et logements non productifs	(596.182)	(472.281)	(454.224)	(485.708)	(517.303)	(536.475)
Remises commerciales et impayés	(224.036)	(133.860)	(70.326)	(46.803)	(49.805)	(51.642)
Autres revenus	604.526	604.526	656.099	678.415	701.493	725.358
Revenus des surfaces commerciales	830.892	830.892	1.055.491	958.505	937.108	1.127.346
Revenu brut effectif	7.162.413	7.474.699	8.017.739	8.401.750	8.837.253	9.316.854
Charges d'exploitation
Salaires	838.141	900.403	931.917	959.875	988.671	1.018.331
Taxes foncières	656.928	707.946	765.237	795.060	797.139	799.219
Fluides (eau, énergie)	321.984	312.734	323.680	333.390	343.392	353.694
Prestations sous contrat	210.454	244.245	252.794	260.377	268.189	276.234
Charges des surfaces commerciales	181.872	239.348	248.984	252.265	258.327	269.300
Assurances	197.385	202.236	209.314	215.594	222.061	228.723
Honoraires de gestion locative	168.000	168.000	168.000	168.000	177.753	184.264
Frais administratifs	178.775	180.955	187.288	192.907	198.694	204.655
Réparations et entretien	201.192	108.059	111.841	115.196	118.652	122.212
Publicité et marketing	124.782	104.683	108.347	111.597	114.945	118.394
Remise en état des logements	119.007	81.331	84.178	86.703	89.304	91.983
Total des charges	3.198.520	3.249.940	3.391.580	3.490.964	3.577.128	3.667.009
Revenu net d'exploitation (NOI)	3.963.892	4.224.758	4.626.159	4.910.786	5.260.125	5.649.845
Service de la dette	-	2.463.907	2.463.907	2.470.657	2.463.907	2.463.907
Honoraires de gestion d'actif	-	-	517.575	533.102	549.095	565.568
Distribution des réserves de trésorerie	-	235.000	400.000	168.641	-	-
Flux de trésorerie net	-	1.995.851	2.044.677	2.075.667	2.247.123	2.620.370
Rendement sur fonds propres (cash-on-cash)	-	6,0 %	6,1 %	6,2 %	6,7 %	7,8 %
Cession (année 5)
Prix de vente net des frais et de l'intéressement du gérant (GP promote)	-	-	-	-	-	98.093.641
Remboursement du prêt	-	-	-	-	-	(46.377.000)
Produit de cession revenant aux investisseurs	-	-	-	-	-	51.716.641
Flux totaux revenant aux investisseurs	-	1.995.851	2.044.677	2.075.667	2.247.123	54.337.011

Retranscription du document source de Galium Capital (montants en dollars). Historique = douze derniers mois, trois derniers mois annualisés. Les projections sont des estimations ; la performance passée ne préjuge pas de la performance future. Sur téléphone, le tableau se fait glisser vers la gauche.

Voir le document source en anglais

5. Et après ? Poursuivre vers la diversification

Galium constitue une première allocation de 300.000 USD dans cette nouvelle phase, mais notre intention n'est pas de concentrer à nouveau notre capital auprès d'un seul opérateur. Cette allocation marque en réalité le point de départ d'une transformation plus large du modèle ORNELA, que nous souhaitons vous présenter ici.

Vers un modèle de fonds à capital variable à l'américaine

Concrètement, le modèle vers lequel ORNELA évolue correspond à celui d'un fonds à capital variable (open-end fund) tel qu'on le connaît aux États-Unis : un véhicule à capital variable, sans échéance fixe, dont le capital est mutualisé puis redéployé en continu auprès de plusieurs opérateurs, sur plusieurs actifs et plusieurs marchés, plutôt qu'immobilisé dans une poignée d'immeubles détenus en direct. C'est la logique déjà engagée avec LandQuire puis Galium Capital, que nous souhaitons désormais généraliser à l'ensemble du portefeuille d'ORNELA.

L'arbitrage progressif de Willow Branch et Lorenzo Court

Dans ce cadre, Willow Branch et Lorenzo Court feront l'objet d'un arbitrage. Les fonds ainsi libérés seront redéployés auprès de plusieurs opérateurs spécialisés, dans la même logique que l'allocation Galium présentée dans cette newsletter.

Nous ne perdons pas de vue les difficultés rencontrées sur ces deux actifs - les dépassements de délai et de budget sur Willow Branch, la baisse des loyers de marché sur Lorenzo Court dans un contexte de retournement conjoncturel du marché locatif de Jacksonville depuis 2023 - et c'est précisément cette expérience qui nous conforte dans la nécessité de diversifier notre exposition, à la fois entre opérateurs et entre marchés.

De nouveaux indicateurs de suivi

Ce passage vers un modèle de fonds à capital variable va s'accompagner d'un changement dans la façon dont nous mesurons et vous présentons la performance d'ORNELA. Nous alignons nos indicateurs sur ceux utilisés par les fonds à capital variable américains : une valeur liquidative (NAV) recalculée périodiquement (vraisemblablement chaque trimestre) qui reflète la valeur réelle du portefeuille à un instant donné, une valeur de la part qui évolue avec cette NAV plutôt que de rester fixe, et un rendement distribué, correspondant aux revenus effectivement versés aux associés pendant la période. La valeur de la part était jusqu'ici fixée à 0,90 EUR ; elle deviendra flottante, afin que les nouveaux entrants souscrivent à un prix qui reflète la valeur réelle du portefeuille au moment de leur entrée, sans capter gratuitement les gains déjà accumulés par les associés historiques.

Nous sommes convaincus que cette évolution est aujourd'hui la bonne direction pour ORNELA et nous continuerons à vous tenir informés des prochaines allocations et des éventuels arbitrages du portefeuille existant.

6. Vote des membres

Chaque membre recevra par email un formulaire de vote électronique. Pour toute question, compte tenu des décalages horaires, le plus simple est de prendre rendez-vous sur l'agenda commun (Bruno & Kevin) via Calendly.