Newsletter n° 1
Première édition de la newsletter Ornela Partners, destinée à vous apporter des informations sur la vie des actifs du portefeuille de la SCI.
Avant-propos
Nous vous remercions pour votre confiance et votre soutien continus malgré un rendement qui a baissé au fil du temps. Votre engagement est essentiel. Nous avons défini une stratégie pour améliorer les performances et nous sommes heureux de vous en présenter les détails dans cette newsletter.
1. Cession Parklane
En résumé. La SCI Ornela Partners a cédé les 13 appartements situés à Saint-Pétersbourg et détenus via les filiales FLO1 LLC et FLO2 LLC, pour un montant total de 1.405.000 USD.
Cette décision s'inscrit dans le cadre d'une gestion proactive des actifs immobiliers de la société, en réponse aux évolutions du marché. Bien que les loyers aient connu une hausse notable ces dernières années, l'augmentation encore plus marquée des charges, notamment les frais de copropriété spécifiques à cet ensemble immobilier, a entraîné une diminution inévitable du rendement de cet actif.
Face à cette situation, la SCI a pris les mesures nécessaires pour optimiser ses actifs et réorienter ses investissements vers des opportunités offrant un meilleur rendement.
Plus-value réalisée
Plus-value taxable
La plus-value taxable est le montant de la plus-value réalisée soumis à l'impôt, après certains ajustements fiscaux : réintégration des amortissements comptables, déduction des pertes antérieures, abattements pour durée de détention.
Convention de non double imposition
S'agissant d'une transaction internationale, la convention entre la France et les États-Unis dispose que la plus-value est taxable aux USA en premier lieu, puis en France, avec application en France d'un crédit d'impôt égal à l'impôt réglé aux USA. Au final, on supporte le montant d'impôt le plus élevé des deux pays.
Montant de l'impôt
En France, l'impôt dû s'élève à 52.163,77 EUR. Aux USA, l'imputation des pertes antérieures réduit l'assiette taxable. Après analyse avec nos experts-comptables des deux pays, la SCI imputera aux USA un montant de pertes permettant d'aboutir à un impôt américain exactement égal à l'impôt français (au taux de change EUR/USD). Deux avantages : optimiser l'utilisation des pertes fiscales accumulées, et simplifier les formalités.
Formalités administratives
La SCI étant fiscalement transparente en France, chaque membre doit déposer une déclaration 2048 IMM pour sa quote-part de plus-value. Nous avons mandaté un notaire spécialisé en transactions internationales pour effectuer ces dépôts pour chacun des membres. L'impôt à payer en France est uniquement le montant qui dépasse l'impôt payé aux USA : comme les deux vont coïncider, il n'y aura pas de règlement à effectuer en France.
Aux USA, l'impôt est acquitté par la SCI directement, seul membre des filiales redevables ; les obligations déclaratives seront supportées uniquement par la SCI lors de la prochaine campagne déclarative.
Distribution de la plus-value
L'intégralité de la plus-value distribuable (plus-value réalisée moins impôt acquitté) sera distribuée aux membres, nette d'impôt, au prorata de leur participation au capital sur la durée de détention du bien cédé. La distribution sera opérée dans le courant du troisième trimestre 2024.
2. Le projet de réinvestissement
Classe A, classe B, classe C
L'objectif de rendement de la SCI
La SCI avait initialement privilégié la classe B. Avec la très forte hausse des prix d'achat et des charges en Floride (taxes foncières, assurances, copropriété) sans hausse proportionnelle des loyers, le rendement a baissé année après année. Cela nous a conduits vers la classe C (investissement Lorenzo). Mais il est devenu très difficile de trouver des actifs de classe C atteignant un rendement net de charges de 6 %. Nous avons donc cherché des alternatives en dehors des biens immobiliers traditionnels clés en main.
L'« appréciation forcée »
Elle consiste à valoriser activement un bien par des améliorations directes ou des modifications opérationnelles, plutôt que d'attendre l'« appréciation passive » du marché. Sur l'immobilier bâti, ce sont des rénovations ou des améliorations de services. Sur un terrain nu, c'est l'obtention de droits d'urbanisme, les « entitlements » : changement de zonage, permis de construire, densité constructible.
Pourquoi les terrains nus
- Moins d'imprévus : pas de travaux, donc pas de retards, de problèmes structurels ni de défauts cachés.
- Moindre concurrence : ce type d'opération demande une expertise spécifique, et les banques américaines financent très difficilement les terrains.
- Stabilité des valeurs : la valeur ajoutée par les droits d'urbanisme est plus stable qu'une rénovation, surtout dans une région en forte croissance.
- Décote à l'achat : sans références de marché établies, les investisseurs spécialisés obtiennent des décotes importantes.
Notre partenaire : Landquire
Landquire est une société spécialisée dans l'achat et la revente de terrains nus avec création de valeur. Fondée il y a trois ans, elle compte 54 employés et a acquis plus de 700 parcelles aux USA pour plus de 25 millions de dollars. Elle se concentre aujourd'hui sur des terrains de taille institutionnelle, achetés avec une forte décote, valorisés par l'obtention d'entitlements. Chaque opération est financée exclusivement par des investisseurs privés.
Au cours des six derniers mois, nous avons rencontré ses fondateurs et ses équipes à plusieurs reprises, et étudié en profondeur leurs opérations passées et en cours, pour vérifier qu'elles correspondent à notre philosophie : rendement relativement élevé, risque mesuré.
Les clefs d'une opération réussie
- Un terrain dans une zone stratégique
- Un achat à un prix décoté de 40 à 60 %
- Une planification ciblée de la destination du terrain
- L'obtention des entitlements
Le terrain sélectionné
San Antonio est la deuxième ville du Texas et la septième des États-Unis, avec environ 1,5 million d'habitants en 2022, une croissance parmi les plus rapides du pays et un taux de chômage (3,8 % en décembre 2023) inférieur à la moyenne texane. Le site bénéficie d'un accès direct à la State Highway 1604 (une minute), autoroute à quatre voies reliée aux principales artères menant au centre-ville.
Parc de mobile homes. Une fois les entitlements obtenus, le terrain sera vendu clefs en main à un promoteur spécialisé qui réalisera les travaux de viabilisation.
Le processus d'obtention des entitlements
Il repose sur plusieurs étapes avec les autorités : études de faisabilité (géotechnique, environnement, infrastructures), planification et zonage, études d'impact (environnement, trafic), plans de site, consultations et audiences publiques, permis et autorisations, coordination avec les services municipaux (eau, électricité, transports).
Sécurisation via LJA Engineering
Le nombre d'emplacements validé par les autorités est la clé de voûte du projet, car il détermine le prix de revente. Sa projection doit donc être faite par un prestataire extrêmement compétent. LJA Engineering, fondée en 1972, emploie plus de 2.000 personnes dans 60 bureaux au Texas et en Floride, avec 300 services couvrant le développement foncier, les infrastructures publiques et l'arpentage. Son implication assure une gestion experte des entitlements et une minimisation des risques.
Les atouts du terrain, validés avec l'urbaniste
Lors d'une visio avec l'urbaniste de LJA Engineering en charge du projet, nous avons pu valider des points très rassurants :
- Trafic : l'étude d'impact montre 210 trajets supplémentaires aux heures de pointe, répartis par intersection - aucune modification des infrastructures routières nécessaire, donc peu de risque de rejet et pas de coûts d'amélioration.
- Électricité : le réseau existe déjà, le terrain est dans une zone desservie par les services publics de la ville.
- Eaux usées : pas d'égouts municipaux (comme dans la plupart des zones rurales), donc fosses septiques et goutte-à-goutte. Le site est divisé en 20 segments, chacun avec son propre système. Confirmé par l'urbaniste : la densité soumise est 30 % inférieure au maximum envisageable, et les zones de goutte-à-goutte sont vastes - une réduction du nombre d'emplacements est très peu probable.
- Zonage : le terrain est dans un comté, hors limite municipale - aucun zonage spécifique, donc aucun risque lié au zonage.
- Incendie : le site est directement raccordé au réseau d'eau municipal, ce qui satisfait aux exigences de pression et de débit sans station de pompage.
La vente du terrain après entitlements
La valeur de vente dépend de deux composantes : le nombre d'emplacements et le prix de vente par emplacement. La ville n'ayant pas de raison de refuser les 360 emplacements, tout repose sur le prix par emplacement, estimé de deux façons.
Méthode 1 : les brokers spécialisés
Plusieurs brokers spécialisés dans la revente de parcs de mobile homes, notamment Sunstone Real Estate Advisors, situent le prix entre 15.000 et 20.000 USD par emplacement, soit un terrain vendu entre 5,4 et 7,2 millions d'USD.
Méthode 2 : le retour attendu par un promoteur spécialisé
Le promoteur qui viabilise le terrain estime sa valeur de revente par capitalisation : revenu net d'exploitation divisé par le taux de capitalisation.
| Revenu brut : 360 emplacements × 600 USD/mois × 12 | 2.592.000 USD |
| Vacance locative (10 %) | − 259.200 USD |
| Dépenses d'exploitation (22 % : gestion 10, maintenance 5, utilités 3, assurance 1, taxes 3) | − 513.200 USD |
| Résultat net d'exploitation | 1.819.600 USD |
| Valeur de revente au taux de capitalisation prudent de 7 % (fourchette 5 à 7 %) | 25.994.285 USD |
Reste à vérifier que le prix d'achat par emplacement laisse au promoteur un profit conforme aux normes de la profession. Hypothèses : viabilisation sur 18 mois (LJA : 12 à 18), retour sur fonds propres de 1,8 (norme 1,5 à 2 sur 2 à 5 ans), financement bancaire à 75 %, travaux de viabilisation 11 millions d'USD (LJA : 10 millions).
| Prix d'achat par emplacement | 14.000 | 15.000 | 16.000 | 17.000 | 18.000 |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix d'achat du terrain | 5.040.000 | 5.400.000 | 5.760.000 | 6.120.000 | 6.480.000 |
| Travaux de viabilisation | 11.000.000 | 11.000.000 | 11.000.000 | 11.000.000 | 11.000.000 |
| Apport en fonds propres (25 %) | 4.010.000 | 4.100.000 | 4.190.000 | 4.280.000 | 4.370.000 |
| Intérêts (18 mois à 8 %) | 1.443.600 | 1.476.000 | 1.508.400 | 1.540.800 | 1.573.200 |
| Retour sur fonds propres (× 1,8) | 7.218.000 | 7.380.000 | 7.542.000 | 7.704.000 | 7.866.000 |
| Prix minimum de revente | 24.701.600 | 25.256.000 | 25.810.400 | 26.364.800 | 26.919.200 |
Montants en USD. Sur téléphone, le tableau se fait glisser vers la gauche.
La levée de fonds
Elle est réalisée uniquement auprès d'investisseurs privés par LQ Investments Portfolio Eleven LLC. Il est proposé aux investisseurs de la SCI que FLO1 LLC participe à hauteur de 900.000 USD, soit 37,75 % des 2.384.000 USD.
| Coûts du projet | USD |
|---|---|
| Prix d'achat du terrain | 1.000.000 |
| Intérêts crédit vendeur (36 mois) | 144.000 |
| Frais de closing (2 %) | 15.000 |
| Assurance (3 %) | 30.000 |
| Taxes foncières (3 %) | 30.000 |
| Analyses légales | 80.000 |
| Analyse de faisabilité | 250.000 |
| Honoraires de management Landquire | 410.000 |
| Nettoyage du site | 75.000 |
| Plan du site | 10.000 |
| Travaux d'ingénierie | 340.000 |
| Total levée de fonds | 2.384.000 |
Bénéfice de LQ Investments Portfolio Eleven LLC selon le prix de vente par emplacement
| Prix par emplacement | 13.000 | 14.000 | 15.000 | 16.000 | 17.000 | 18.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix de vente du terrain (360 emplacements) | 4.680.000 | 5.040.000 | 5.400.000 | 5.760.000 | 6.120.000 | 6.480.000 |
| Frais d'agence (6 %), closing (0,37 %), honoraires de cession Landquire (2 %) | − 391.716 | − 421.848 | − 451.980 | − 482.112 | − 512.244 | − 542.376 |
| Remboursement crédit vendeur | − 800.000 | − 800.000 | − 800.000 | − 800.000 | − 800.000 | − 800.000 |
| Remboursement levée de fonds | − 2.384.000 | − 2.384.000 | − 2.384.000 | − 2.384.000 | − 2.384.000 | − 2.384.000 |
| Bénéfice | 1.104.284 | 1.434.152 | 1.764.020 | 2.093.888 | 2.423.756 | 2.753.624 |
| Retour sur investissement avant répartition | 46,3 % | 60,2 % | 74,0 % | 87,8 % | 101,7 % | 115,5 % |
En conclusion
- Le broker spécialisé situe le prix de vente par emplacement entre 15.000 et 20.000 USD.
- Le promoteur spécialisé doit acheter chaque emplacement à un prix maximum de 16.000 à 17.000 USD.
- LQ Investments Portfolio Eleven LLC réalise un retour sur investissement élevé dès 13.000 USD par emplacement (l'objectif minimum retenu est 15.000 USD).
L'architecture juridique
Chaque investisseur reçoit des parts de catégorie A de LQ Investments Portfolio Eleven LLC, sans droit de vote, avec des droits financiers (société en commandite). Les Limited Partners (investisseurs) apportent le capital sans rôle actif, avec une responsabilité limitée à leur apport ; les General Partners (Landquire Management LLC et Landquire Holdings LLC) gèrent les opérations. Répartition générale du bénéfice à la revente : 65 % aux Limited Partners au prorata, 35 % aux General Partners.
Conditions particulières négociées par la SCI
FLO1 LLC divise son investissement de 900.000 USD en deux contrats de 450.000 USD :
• jusqu'à 44,85 % de retour sur investissement : 100 % des profits pour FLO1 LLC ;
• au-delà : 20 % pour FLO1 LLC, 80 % pour les General Partners.
Le bénéfice prévisionnel de FLO1 LLC
| Prix par emplacement | 12.000 | 13.000 | 14.000 | 15.000 | 16.000 | 17.000 | 18.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Distribution contrat 1 (450.000 investis) | 95.015 | 135.488 | 175.960 | 216.433 | 256.905 | 297.378 | 337.850 |
| Distribution contrat 2 (450.000 investis) | 146.178 | 203.149 | 215.602 | 228.055 | 240.508 | 252.961 | 265.413 |
| Distribution totale FLO1 | 241.193 | 338.636 | 391.562 | 444.488 | 497.413 | 550.339 | 603.264 |
| Retour sur investissement FLO1 | 26,8 % | 37,6 % | 43,5 % | 49,4 % | 55,3 % | 61,2 % | 67,0 % |
| Retour annualisé si vente dans 12 mois | 26,8 % | 37,6 % | 43,5 % | 49,4 % | 55,3 % | 61,2 % | 67,0 % |
| Retour annualisé si vente dans 18 mois | 17,9 % | 25,1 % | 29,0 % | 32,9 % | 36,9 % | 40,8 % | 44,7 % |
| Retour annualisé si vente dans 24 mois | 13,4 % | 18,8 % | 21,8 % | 24,7 % | 27,6 % | 30,6 % | 33,5 % |
Montants en USD. Le détail des délais mois par mois figure dans la version PDF.
Un rendement versé pendant la détention du terrain
Pendant le délai entre l'achat et la revente, la SCI versera trimestriellement un rendement annuel de 6 % des 900.000 USD investis. Lors de la cession du terrain, le bénéfice perçu par FLO1 LLC, minoré de ces 6 % versés par anticipation, sera distribué aux membres au prorata de leur participation au capital sur la durée du projet.
3. Vote des membres
Conformément aux statuts de la SCI Ornela Partners, tout investissement doit faire l'objet d'un vote des membres :
- le vote est à la majorité simple ;
- le poids du vote de chaque associé est proportionnel à sa participation dans la SCI ;
- le délai pour voter est de 3 jours ;
- les membres n'ayant pas voté dans ce délai sont considérés comme ayant voté « oui ».
Chaque membre s'est vu adresser par email, le 15 juillet 2024, un formulaire de vote électronique via la plateforme DocuSign. Pour toute question, compte tenu des décalages horaires, le plus simple est de prendre rendez-vous sur l'agenda commun (Bruno & Kevin) via Calendly.